联系方式：0371-65055606 2020年12月29日，郑州市住房保障和房地产管理局印发通知，通知提出自2021年开始，预售首付款进入资金监管账户进行预审。
这就意味着，此前一直通过行政与风险预警手段围堵首付分期的郑州房地产监管部门，开始进一步用技术手段封堵首付分期。
“新政”实施2个多月后，郑州房地产市场秩序如何，楼盘首付分期现象是否已经绝迹?为此，3月上旬，河南商报记者走访了郑州部分楼盘一探究竟。
小伙买房首付分期，生活进入快节奏模式
这是一个三四年前的故事，但故事还在继续。
2018年初，刚刚毕业不到两年的田文(化名)在郑州南龙湖买了房，刚踏入社会不久的他并没有太多积蓄，拿不出几十万的首付。但他“上岸”了，用的是楼盘推荐的首付分期。
为了还首付与房贷，他辞去了与自己专业对口的工作，干起了相对工资较高的销售。
彼时，郑州楼市经过2015—2017年的火热市场之后，随着新一轮调控升级到来，包括郑州楼市在内的全国房地产市场开始陷入低潮期，很多事情开始改变，一些原本“一房难求”的小楼盘变成了“无人问津”，中小开发商成了“弱势群体”。为了卖房子与回款，他们开始拿出了金融工具箱里所有手段，其中包括首付贷、首付分期。
也就是在这个时候，郑州房地产市场监管部门开始与开发商、购房者们展开了三年之久的打击首付分期战。
三年后，田文向记者感慨，今年首付款已经还完。自从买了房，七八张信用卡来回倒腾，生活像是被赶着走，再也停不下来了。
漏网之鱼，郑州仍有部分楼盘可以首付分期
“2万定房，我们首付可分期的，两年分3次，第一次支付要占首付的5%以上。”位于中原区的华瑞紫韵城置业顾问张云(化名)向记者推荐，现在(郑州)房管局备案系统更新了，首付资金已经被监管，做首付分期、首付贷已经比较难操作了。
张云说，“但并不是没法操作。操作的方法是(我们)开发商垫付首付款(30%)到监管账户上。你只管按着借款合同约定分期付完剩余首付房款即可。”
严政之下仍有漏网之鱼。在走访过程中，一位渠道分销新房代理人士亦对河南商报记者坦言，今年元旦开始郑州实施了首付监管(政策)，现在大多数楼盘已经不能首付分期，但还是有部分可以首付分期的楼盘。
“这相当于客户与开发商签了借款协议，有的项目的首付分期条件是: 两年半分5次，每半年一次。第一次付到首付款的10%到20%。而汇泉西悦城项目的首付分期(政策是)，首付5%就可以，没有利息。”上述渠道分销新房代理人士表示。
真如上述渠道分销新房代理人士所说那样?河南商报记者以购房者身份来到处于西四环外的汇泉西悦城。该售楼处置业顾问许军(化名)明确告诉记者，“我们(楼盘)可以做首付分期，首付款两年分4次。”
“现在即使是首付监管也能做(首付分期)，这个你不用担心风险，今年1月后也没有受太大影响，我们好多客户都做成了。去房管局签合同办手续时，你不要说自己首付5%，就说首付30%就可以了。”许军表示。
随后，置业顾问许军以其89平小三房产品为例，向记者详细罗列了该楼盘首付分期流程及时间段：首次付款加维修基金等大概6万多元，此后剩余首付两年分4次支付，第一次2021年9月付6.5万元，第二次2022年3月付6.5万元，第三次2022年9月付6.5万元，第四次2022年12月28日付6.5万元。
河南商报记者在走访郑州房地产市场时发现，“新政”推行2个多月后，目前郑州楼市上能做首付分期的楼盘已经不多，但部分开发商仍“顶风作案”。
据河南商报记者了解，首付分期可分为两种，一种是开发商推荐第三方金融公司贷款(即首付贷有利息)，一种是开发商自己垫资(部分无利息)。操作流程大致相似，如果购房者要首付分期，在签订购房合同之前，还需要签订一份“借款协议”，并约定还款时间与金额。
“记得去年首付分期疯狂的时候，南龙湖有个楼盘甚至打出了12元购房的优惠政策。但到了今年初，郑州房地产监管部门更新了备案系统(首付款进入监管账户预审)，首付贷、首付分期就审批通过不了。”来自恒大郑州分公司一位营销人士刘明向记者回忆。
近三年来，郑州严打首付分期
郑州对首付分期行为的严打，基本每年都有，特别是近三年来。
回顾郑州房地产市场监管部门三年来的首付分期战。最早在2018年下半年，郑州市房管局就明确指出首付分期是违规行为。
2018年9月10日，郑州市房管局印发《关于开展房地产市场专项整治的通知》，其中有一条指出：(重点查处)实行“零首付”购房，或采用“首付贷”“首付分期”等形式违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。
2019年2月14日，郑州市房管局向购房者发出消费预警，建议购房者不要参与开发企业、中介公司或个人提供的“首付分期”服务。
2019年7月22日至9月30日，郑州市房管局开展房地产市场集中整治，整治对象瞄准房地产开发企业和经纪机构。禁止房企采用“首付贷”“首付分期”等形式违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。
2020年5月8日，郑州房地产监管部门打击首付行为进一步升级，引入了技术手段。郑州房地市场和产权交易管理中心在当日下发的通知中指出：自2020年5月11后签订的市内五区商品房买卖合同，在备案时，须提交由银行开具的商品房预售款专用存款账户缴纳回单。
最近的一次动作是2021年元旦前夕。2020年12月29日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《关于全面启用商品房买卖合同电子签约的通知》，通知指出自 2021 年 1 月 1 日起，开发企业在签订商品房买卖合同前，需先将拟签订合同房屋信息及购房人限购材料信息、预售首付款进入资金监管账户信息上传预审。
从以上行动可以看出，郑州房地产监管部门对于“首付分期”的打击日益强硬。从最初仅仅靠行政力量、发布购房预警到采取具体的技术措施，相关政策一直在循序渐进，且愈发完善。
开发商为何“顶风作案”?
但即便如此，“首付分期”仍未销声匿迹于郑州楼市。
为什么还会有开发商“顶风作案”?来自一份克尔瑞郑州的数据报告可窥一二。这份报告显示，2020年郑州房地产市场销售情况不容乐观。分环线开盘去化率：二环内下降约9个百分点;二三环间下降约12个百分点;三四环间下降约21个百分点;四环外下降约32个百分点。
克尔瑞郑州在上述数据报告中，还明确指出市场压力催生营销模式变革，分销+首付分期已然为营销动作标配，多种手段组合出击，但去化仍未达预期，典型房企成交逾7成不及去年同期。
市场压力之下，中小开发商们不得不“想办法”。
据河南商报记者采访相关金融人士获悉，首付分期对于开发商是有利可图的。正常的首套房买房政策是30%，但一些投资客或购房者想用更高的杠杆撬动更多的资金，先几万块钱定房，一些开发商垫付剩余首付款或者通过第三方金融机构垫付(即首付贷)，购房者分期支付(首付分期)。缴纳首付(总房款的30%)后，银行就会按正常流程放款70%。这样的话，开发商就能拿到银行放贷资金---总房款的70%。
显而易见，开发商乐见其成。
尤其是中小开发商。就职于全国TOP10房企郑州分公司的王鹏(化名)向记者分析，相比大开发商而言，中小开发商一般推首付分期的比较多。一方面是为了加快销售与回款，一方面可能是为了把银行贷款的部分套出来。有些中小开发商资金链紧张，不得不这么干。
实际上，早在2017年，住房和城乡建设部、中国人民银行、银监会就联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，强调严禁房地产开发企业、房地产中介机构为购房人垫付首付款或采取“首付分期”等其他形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资等。
对于开发商与购房者而言，首付分期看似是一个“双赢”的手段。一边是开发商坐等收钱，一边是购房者解决燃眉之急，但背后其隐藏的风险不得不引起警惕。一旦被银行抽贷或买房人无力偿贷断供，最终倒霉的还是购房者。
