郑州瑞景置业今年10月底价竞拍 存“潜规则”受质疑

      郑州城改用地一直引为关注，涉及焦点不仅在土地出让结果，还有其幕后操作过程等枝节备受质疑。
    “非净地”底价出让
      近日，据郑州市民向中国房地产报记者反映：郑州国基路、渠东路区域有一宗用地郑政出（2017）65号，地块是上个月刚刚经过招拍挂出让，开发商项目的售楼部却在去年七八月份就已经建成了。这还是“净地”出让吗？是否存在“内定”问题，确实很值得怀疑的。
据郑州市国土资源局网站公开资料显示：10月26日，郑州国土局共竞拍出让6宗地块，编号分别为郑政出（2017）65号、（2017）66号、（2017）67号、（2017）68号、（2017）69号、（2017）70号宗地，其中最为关注的莫过于（2017）65号和（2017）69号两宗住宅用地。（2017）65号地块位于高皇路西、国基路北，地块面积58621.56平方米，约合84亩。该地块最终为郑州市瑞景置业有限公司（简称瑞景置业）以底价摘得，总价74771万元，每亩单价891.1万元，折合楼面价2657元/平方米。但是，相关资料显示，同日底价成交的地块不止（2017）65号地。

      据了解，（2017）65号地块，土地用途为城镇住宅用地，容积率在1.1到4.8之间，出让年限为70年。当地业知情人透漏，该地块应为美景美境项目地块。
      郑州城中村改造地块摘牌一般都是起始价成交，这也是当地业界不公开的秘密。但也“偶然”出现过多轮竞拍土地“被抢”的情况。如2016年6月，郑东杨金片区杨槐城中村改造地块97.85亩网上摘牌，历经47轮竞争才最终成交，成交价比起始价高了9200万元；同日摘牌的还有管城区小姚庄村46.69亩城中村改造地块，也经过了5轮竞争才成交。郑州惠济区东赵城改地块103.3亩网上挂牌，经过4轮竞争后，最终由郑州天伦万科房地产开发有限公司竞得，成交价41990万元，比起始价高出了2400万元。
      事实上，随着郑州城区的扩展和全国性房企的纷纷进驻，郑州土地市场的发展和竞争日益激烈，土地资源的稀缺，使越来越成为太多房地产开发商关注的焦点。
去年以来，郑州推行必须持有“复垦券”方可进入公开市场拿地，有开发商组织旗下多个公司参与，出现十几家甚至几十家竞买人的情况。
      需要指出的是，复垦券作为房企，在郑州开发建设开发项目，必须持有复垦券，才能入围。但，城改项目却成为例外，参与竞买的房企开发商不需要持有复垦券，也同样可以开发房地产。
      “一场看似平静的土地拍卖，其实背后却是暗流涌动。”知情人表示。
      值得一提的是，此前，郑州市公开出让城中村改造地块，来自北京的房企K2多次参与竞买，使得原本可以“底价、无竞争”“定向”的地块有了竞争，致使原开发商多出了几千万元，甚至上亿元的“额外地钱”，K2也在这些“公开、公平”竞争中颇有收获。
     “土地出让之前，售楼部早已建成了。这还是净地出让吗？”当地一位人士对（2017）65号地块提出质疑。

      所谓净地出让，指在土地出让中，已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。在此基础上完成的土地出让就是净地出让。
按照《土地管理法》及其《闲置土地处置办法》（国土资源部令第5号）有关规定，实行建设用地使用权“净地”出让。
而郑州瑞景置业能够提前在地块区域建好售楼部，让人难以想象。况且，在郑州土地市场日益竞争异常激烈情况下，可以做到没有任何竞争对手，而底价拿到土地，让人猜测和质疑也不是没有道理的。
      需要指出的是，根据郑州市人民政府《关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的通知》郑政文[2007]103号文件 规定，所有郑州市城中村改造项目都必须经过正规的招拍挂程序。也就是说，房地产企业进入郑州市土地市场交易，必须通过竞拍获得土地，在缴纳土地出让金后获得的土地，应该是完全可以开发的“净地”。
     “都必须经过正规的招拍挂程序，招拍挂程序是有，其间运作是否规范不敢苟同。”一位涉及城中村改造项目的开发公司有关负责人如是说。
      售楼部一年前已建成 
      据瑞景美境项目附近市民介绍，美境项目售楼部应该不晚于去年8月份就已经建好了，今年10月，在郑州土地拍卖信息发布后，才知道原来这些地块还没有取得土地使用手续，但是，早些时候，已经进行多种形式的“宣传”开始销售房子了。
      中国房地产报记者来到郑州北区国基路与东风渠交叉口，现场看到路口东北角区域有一处售楼部，格外显眼。售楼部临近地块周围建有围栏，围栏上印有项目名字和联系电话，此外，售楼部及项目附近多处显示有“美境”字样。当地市民介绍，围栏至少两个月前就有了，里面也早已开始施工了。
业内人士坦言，先建售楼部，一年之后再拿地，这极为不正常。一般情况下，开发商获得土地使用权后，主体建设按要求开工，售楼部等配套设施才开始建设。目前，美境项目土地才出让不到一个月，而售楼部早在一年前就建成了，很显然对竞拍存有“内定”的嫌疑，不是没有理由的。

      其间，中国房地产报记者以市民身份到过售楼部，一位销售工作人员向记者介绍项目户型及相关情况。
      此外，通过多种渠道获悉，早在2016年5月份该项目就已在当地一些媒体平台不同程度公开宣传了。

      业内人士透露，“其他开发商提前进入了，大家抬头不见低头见，人太熟了，不好下手。一般我们不参与城改竞争项目。这都是行业内的‘潜规则’。再说人家（开发商）把售楼部都已经建好了，都圈地施工了，你还怎么去争（地块），有什么意思？”
     对此，郑州市国土资源局一位工作人员表示，公开招拍挂，符合条件的都可以报名。对于记者提出的土地没有出让之前售楼部已经建好、地块建围墙开始施工等问题，并没有给予过多的解释。 

      据调查，郑州城中村改造的“行业规则”被归纳为“提前进场，定向拿地，返还地款，底价成交”。
对此，郑州市国土资源局一位工作人员表示，公开招拍挂，符合条件的都可以报名。对于记者提出的土地没有出让之前售楼部已经建好、地块建围墙开始施工等问题，并没有给予过多的解释。