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□广东诚公律师事务所 颜宇丹
最近一段时间，不少一线城市的房价大幅上涨，深圳更是经历了多年不遇的房价暴涨，有些地段几乎是一天一个价，签约数月后就涨了40%—60%，由此出现了一波罕见的二手房买卖违约潮。
一般来说，在房地产市场低迷、房价大幅跳水的时期，买方容易违约弃购或想方设法解除合同退房；
而在房价上涨时期，卖方受到房屋升值的诱惑，卖方违约的现象比较突出。
那么在遭遇卖方违约时，买家该如何妥善应对呢？
判断是否违约
当卖方出现违约的表示时，并不一定就构成法律意义上的违约行为。
比如卖方见房价上涨，要求加价，并表示如果买方不同意加价则不配合继续履行合同。虽然此时卖方已做出了相当明确的违约表示，但因为还没有到需要卖方配合履行合同的时候，因此很难说卖方已经实质违约。
这时候买方如果去起诉，卖方会抗辩只是在协商，还未到履行期限，不代表卖方最后会违约，因此买方最可靠的办法是等到合同约定的履行期限届满后才起诉。
但是如果这期间卖方一房二卖，或者有其它举动，买方就需要密切注意并收集卖方违约的证据。比如卖方阻止了赎楼手续或贷款手续的继续办理，或者撤回了递件过户手续，有的卖方甚至在中介公司将已出售的二手房挂盘欲另行出售。
当出现了以上种种卖方的违约迹象时，买方需提前将这些情况的相关证据收集起来，并向卖方发出催告继续履行合同的书面通知。
如果卖方仍拒绝履行合同，则卖方构成违约。
收集违约证据
打官司不仅仅是“讲理”，更要讲求证据，我国民事诉讼证据的表现形式可以分为书证、物证、视听资料、证人证言、当事人陈述、电子数据、鉴定结论、勘验笔录八种。
证据类型法律有明文规定，实践中关键是如何收集。
如果到了合同履行期限，卖方仍拒绝履行合同，买方需要证明卖方拒绝履行的实际行为。
比如笔者去年代理过一个案件，卖方在我方起诉后向我方发出催告继续履行合同的律师函，反咬一口称我方没有及时履行合同并恶意查封涉案房产，导致合同无法继续履行，幸好我们已准备了充足的证据证明对方违约，才得到法院的支持。
因此，即使卖方已明确表示不履行合同，买方仍要按约定时间去办理相关手续，并保留相应的证据，证明是卖方违约。
此外，还要保存合同履行过程中双方交涉的证据，包括录音、短信、微信、邮件等，聘请房地产专业律师分析所持有的证据是否已经能够证明对方违约。
有些证据可能不在买方掌握之中，可以起诉以后向法院申请向有关单位调取。
避免拖延时间
如果已经收集到充足的能够证明对方违约的证据，下一步就要开始决定诉讼方案了。
当然，有些当事人考虑到诉讼有成本，如果能够和解，不如直接和解更为便捷一些——或者双方协商解除合同，卖方返还已支付的款项并支付违约金，买方再另行购房。
笔者也参与过不少买卖双方协商和解的案例，如果协商过程有律师介入，肯定会更好地维护当事人的利益。
但协商的同时，也应预防违约方恶意磋商，拖延时间，如果发现对方没有和解的诚意，守约方就不能再犹豫，必须当机立断起诉并查封涉案房产以防“一房二卖”。
制定诉讼方案
一旦查封了房产，对违约方是一个极大的压力，并且对方暂时无法另行出售，即使和解谈出的结果也往往会比没有起诉更好些。
如果双方协商未果，就必须通过法律途径来解决纠纷了。
二手房买卖纠纷的诉讼请求一般有两种，起诉时只能选择其中一种：
一是要求解除合同，违约方支付违约金和赔偿损失； 二是继续履行合同，要求卖方将涉案房产过户到买方名下。
中介提供的二手房买卖格式合同中一般约定：当一方违约时，需赔偿守约方双倍定金或房价20%的违约金，守约方有权选择违约方按哪种方式承担违约责任。
当卖方违约时，如果房价涨幅超过合同约定的违约金数额时，有些买方还是希望要房子，即选择要求继续履行合同，但是作为代理律师，必须提前告知当事人一些需要留意的情况。
如果买方起诉时还没有取得贷款承诺函卖方就违约了，且房屋有抵押需要赎楼，那么即便判令卖方限期履行赎楼手续，但只要卖方不履行，买方还是需要向法院申请强制过户，此时还须先代为清偿卖方的贷款余额。
因此买方需要考虑自身的经济状况，是否有能力一次性付款，即使通过法院强制执行程序过户到买方名下，买方再将房屋抵押给银行贷款，这种抵押贷款的利率远远高于按揭房贷。
这些都是买方需要知情并做出抉择的，否则在诉讼中法官询问买方是否能一次性付款，买方不同意一次性付款，法院将以法律上或事实上的障碍，判决驳回诉讼请求。
此外，诉请继续履行合同还会存在其它诉讼风险。
比如在二手房买卖合同上没有签名的夫妻另一方申请参加诉讼，或者法院追加其作为第三人参加诉讼，其明确表示不同意出售该夫妻共有房产；
比如在诉讼中“一房二卖”的另一个买家要求作为第三人参加诉讼；
再比如起诉后有另案对涉案房产提起确权之诉并轮候查封了涉案房产的情况，上述情况都有可能导致中止诉讼甚至驳回诉讼请求。
如果买方愿意承担这些风险，坚持要求继续履行合同，律师就按照当事人的思路准备诉讼材料，如果出现了一些将导致无法继续履行的特殊情况，律师也会客观地进行法律分析，建议变更诉讼请求为解除合同。
当然，即使最后法院驳回了买方继续履行合同的诉讼请求，买方仍有权另案起诉要求解除合同赔偿违约金。
注意诉讼技巧
去年是笔者所在的深圳市房地产市场比较特殊的一年，虽然房价涨势惊人，但从签订合同到卖方违约的这段时间，房价的涨幅大多数还在20%以内，没有超过合同约定的房价20%的违约金。
因此，笔者团队此前研究得比较多的是违约金如何不被法院调低，而且法院也很少有判决支持超过房价20%的违约金的案例。
而去年笔者代理的案件中，有一些在签约后很短的时间内涨幅就超过了房价的20%，有些买方认为诉请继续履行合同存在一定诉讼风险，于是选择了解除合同，但如果解除合同买方受到的损失远远高于获得的违约金。
卖方的违约行为致使买方丧失了一次以同等价格购买与涉案房屋相同房屋的机会，造成买方实质上的损失。
在这种情况下，卖方因房价上涨毁约，如果买方仅仅要求赔偿合同约定的违约金，并不足以弥补因房价上涨造成的损失。
如何最大化地维护守约买方当事人的利益，这就要考验案件代理律师的智慧。
如果诉讼请求提法不严谨，就无法获得法官的支持。比如有些律师在诉讼中同时要求违约金和赔偿房屋上涨的差价，这就涉及违约金和赔偿损失是否能够并用的问题，这在司法实践中争议较大，有可能不能获得支持。
笔者认为，违约方造成守约方的损失应完全赔偿。
《合同法》 第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”
《最高人民法院关于适用 〈合同法〉 若干问题的解释（二）》 第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”
深圳市中级人民法院 《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（初稿）及说明》 第十八条也规定：“因一方违约导致另一方订立房屋买卖合同的目的不能实现，另一方主张差价损失的，予以支持。
双方对房屋差价有约定的，从约定； 没有约定的，以法院委托的评估机构对起诉之日的房屋市场价与双方约定的房屋买卖价款之间的差价确定损失。”
根据上述规定，笔者代理案件时，在起诉前都委托评估机构进行了评估，请求法院按评估机构对房屋市场价与双方约定的房屋买卖价款之间的差价确定损失，增加违约金为实际损失额即差价，目前已有判决支持了我方的这一诉讼请求。
在实际诉讼过程中，会遇到各种各样不可预料的情况，法庭上对方也可能会抛出一个个观点、拿出一份份证据，需要提前就做好充分的研究和对以往办案经验进行总结，随机应变加以应对。
诉讼尤其是房产诉讼是高度专业性的法律问题，建议买房人在遇到纠纷时，及时向专业律师求助，切勿盲目地自行应对，最终因小失大，造成难以挽回的损失。
最近一段时间，不少一线城市的房价大幅上涨，深圳更是经历了多年不遇的房价暴涨，有些地段几乎是一天一个价，签约数月后就涨了40%—60%，由此出现了一波罕见的二手房买卖违约潮。
一般来说，在房地产市场低迷、房价大幅跳水的时期，买方容易违约弃购或想方设法解除合同退房；
而在房价上涨时期，卖方受到房屋升值的诱惑，卖方违约的现象比较突出。
那么在遭遇卖方违约时，买家该如何妥善应对呢？
判断是否违约
当卖方出现违约的表示时，并不一定就构成法律意义上的违约行为。
比如卖方见房价上涨，要求加价，并表示如果买方不同意加价则不配合继续履行合同。虽然此时卖方已做出了相当明确的违约表示，但因为还没有到需要卖方配合履行合同的时候，因此很难说卖方已经实质违约。
这时候买方如果去起诉，卖方会抗辩只是在协商，还未到履行期限，不代表卖方最后会违约，因此买方最可靠的办法是等到合同约定的履行期限届满后才起诉。
但是如果这期间卖方一房二卖，或者有其它举动，买方就需要密切注意并收集卖方违约的证据。比如卖方阻止了赎楼手续或贷款手续的继续办理，或者撤回了递件过户手续，有的卖方甚至在中介公司将已出售的二手房挂盘欲另行出售。
当出现了以上种种卖方的违约迹象时，买方需提前将这些情况的相关证据收集起来，并向卖方发出催告继续履行合同的书面通知。
如果卖方仍拒绝履行合同，则卖方构成违约。
收集违约证据
打官司不仅仅是“讲理”，更要讲求证据，我国民事诉讼证据的表现形式可以分为书证、物证、视听资料、证人证言、当事人陈述、电子数据、鉴定结论、勘验笔录八种。
证据类型法律有明文规定，实践中关键是如何收集。
如果到了合同履行期限，卖方仍拒绝履行合同，买方需要证明卖方拒绝履行的实际行为。
比如笔者去年代理过一个案件，卖方在我方起诉后向我方发出催告继续履行合同的律师函，反咬一口称我方没有及时履行合同并恶意查封涉案房产，导致合同无法继续履行，幸好我们已准备了充足的证据证明对方违约，才得到法院的支持。
因此，即使卖方已明确表示不履行合同，买方仍要按约定时间去办理相关手续，并保留相应的证据，证明是卖方违约。
此外，还要保存合同履行过程中双方交涉的证据，包括录音、短信、微信、邮件等，聘请房地产专业律师分析所持有的证据是否已经能够证明对方违约。
有些证据可能不在买方掌握之中，可以起诉以后向法院申请向有关单位调取。
避免拖延时间
如果已经收集到充足的能够证明对方违约的证据，下一步就要开始决定诉讼方案了。
当然，有些当事人考虑到诉讼有成本，如果能够和解，不如直接和解更为便捷一些——或者双方协商解除合同，卖方返还已支付的款项并支付违约金，买方再另行购房。
笔者也参与过不少买卖双方协商和解的案例，如果协商过程有律师介入，肯定会更好地维护当事人的利益。
但协商的同时，也应预防违约方恶意磋商，拖延时间，如果发现对方没有和解的诚意，守约方就不能再犹豫，必须当机立断起诉并查封涉案房产以防“一房二卖”。
制定诉讼方案
一旦查封了房产，对违约方是一个极大的压力，并且对方暂时无法另行出售，即使和解谈出的结果也往往会比没有起诉更好些。
如果双方协商未果，就必须通过法律途径来解决纠纷了。
二手房买卖纠纷的诉讼请求一般有两种，起诉时只能选择其中一种：
一是要求解除合同，违约方支付违约金和赔偿损失； 二是继续履行合同，要求卖方将涉案房产过户到买方名下。
中介提供的二手房买卖格式合同中一般约定：当一方违约时，需赔偿守约方双倍定金或房价20%的违约金，守约方有权选择违约方按哪种方式承担违约责任。
当卖方违约时，如果房价涨幅超过合同约定的违约金数额时，有些买方还是希望要房子，即选择要求继续履行合同，但是作为代理律师，必须提前告知当事人一些需要留意的情况。
如果买方起诉时还没有取得贷款承诺函卖方就违约了，且房屋有抵押需要赎楼，那么即便判令卖方限期履行赎楼手续，但只要卖方不履行，买方还是需要向法院申请强制过户，此时还须先代为清偿卖方的贷款余额。
因此买方需要考虑自身的经济状况，是否有能力一次性付款，即使通过法院强制执行程序过户到买方名下，买方再将房屋抵押给银行贷款，这种抵押贷款的利率远远高于按揭房贷。
这些都是买方需要知情并做出抉择的，否则在诉讼中法官询问买方是否能一次性付款，买方不同意一次性付款，法院将以法律上或事实上的障碍，判决驳回诉讼请求。
此外，诉请继续履行合同还会存在其它诉讼风险。
比如在二手房买卖合同上没有签名的夫妻另一方申请参加诉讼，或者法院追加其作为第三人参加诉讼，其明确表示不同意出售该夫妻共有房产；
比如在诉讼中“一房二卖”的另一个买家要求作为第三人参加诉讼；
再比如起诉后有另案对涉案房产提起确权之诉并轮候查封了涉案房产的情况，上述情况都有可能导致中止诉讼甚至驳回诉讼请求。
如果买方愿意承担这些风险，坚持要求继续履行合同，律师就按照当事人的思路准备诉讼材料，如果出现了一些将导致无法继续履行的特殊情况，律师也会客观地进行法律分析，建议变更诉讼请求为解除合同。
当然，即使最后法院驳回了买方继续履行合同的诉讼请求，买方仍有权另案起诉要求解除合同赔偿违约金。
注意诉讼技巧
去年是笔者所在的深圳市房地产市场比较特殊的一年，虽然房价涨势惊人，但从签订合同到卖方违约的这段时间，房价的涨幅大多数还在20%以内，没有超过合同约定的房价20%的违约金。
因此，笔者团队此前研究得比较多的是违约金如何不被法院调低，而且法院也很少有判决支持超过房价20%的违约金的案例。
而去年笔者代理的案件中，有一些在签约后很短的时间内涨幅就超过了房价的20%，有些买方认为诉请继续履行合同存在一定诉讼风险，于是选择了解除合同，但如果解除合同买方受到的损失远远高于获得的违约金。
卖方的违约行为致使买方丧失了一次以同等价格购买与涉案房屋相同房屋的机会，造成买方实质上的损失。
在这种情况下，卖方因房价上涨毁约，如果买方仅仅要求赔偿合同约定的违约金，并不足以弥补因房价上涨造成的损失。
如何最大化地维护守约买方当事人的利益，这就要考验案件代理律师的智慧。
如果诉讼请求提法不严谨，就无法获得法官的支持。比如有些律师在诉讼中同时要求违约金和赔偿房屋上涨的差价，这就涉及违约金和赔偿损失是否能够并用的问题，这在司法实践中争议较大，有可能不能获得支持。
笔者认为，违约方造成守约方的损失应完全赔偿。
《合同法》 第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”
《最高人民法院关于适用 〈合同法〉 若干问题的解释（二）》 第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”
深圳市中级人民法院 《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（初稿）及说明》 第十八条也规定：“因一方违约导致另一方订立房屋买卖合同的目的不能实现，另一方主张差价损失的，予以支持。
双方对房屋差价有约定的，从约定； 没有约定的，以法院委托的评估机构对起诉之日的房屋市场价与双方约定的房屋买卖价款之间的差价确定损失。”
根据上述规定，笔者代理案件时，在起诉前都委托评估机构进行了评估，请求法院按评估机构对房屋市场价与双方约定的房屋买卖价款之间的差价确定损失，增加违约金为实际损失额即差价，目前已有判决支持了我方的这一诉讼请求。
在实际诉讼过程中，会遇到各种各样不可预料的情况，法庭上对方也可能会抛出一个个观点、拿出一份份证据，需要提前就做好充分的研究和对以往办案经验进行总结，随机应变加以应对。
诉讼尤其是房产诉讼是高度专业性的法律问题，建议买房人在遇到纠纷时，及时向专业律师求助，切勿盲目地自行应对，最终因小失大，造成难以挽回的损失。
